土地有効活用がほんとうにわかるブログ

“LOHASのノウハウ”に“土地有効活用のノウハウ”をドッキングさせてみませんか…？

Wed, 09 Apr 2008 10:32:02 +0900

最近、土地有効活用でしばしば“LOHAS”の話題が登場します。弊社は30年間、数多くの土地有効活用の企画と建築の設計を行い、土地活用ノウハウを蓄積していますが、真剣に「LOHASと土地有効活用」を結びつけようと考えたことはありませんでした。しかし、もしLOHASに詳しい方のご協力が頂ければ、現在弊社が関わっているプロジェクトを直ちに“LOHASコンセプト”と設定し、 LOHASなマンション、モール、地産地消、など最終的には“街づくり” へ発展していく夢あるプロジェクトになるのではないでしょうか…？このように考え、まず“LOHASな街づくり”のNPO設立に着手しております。「LOHASのノウハウ」と弊社の「土地有効活用ノウハウ（企画会社）」とをドッキング（提携やパートナーシップで結構です）し、LOHASな土地有効活用プロジェクトを実現したいと考えます。弊社の関わるプロジェクトは東京近郊エリアがほとんどです。 30周年記念事業として、緑の多い近郊地域で“本物のLOHAS土地有効活用”を構築し続けたいと思います。ご関心のある方、是非ご一報下さいますようお願い致します。お問い合わせはこちらから

相続対策効果のある一時金付定期借地権設定分譲マンション

Fri, 20 Jul 2007 15:00:25 +0900

事業用定期借地権設定方式の実績はどんどん増えているのに、一般定期借地権設定方式は伸び悩み状態である。理由は大きく二つあると思う。第一は、５０年後のことが想定できず確信が持てない第二は、相続対策の効果が少なくメリットを感じない確かに５０年後は想定しにくい。しかし真剣に一つ一つ丁寧に検討すれば問題はクリアできる。一番の不安要素である更地返還は法的に保全されており安心できる。問題は５０年後の解体費が十分積立てられるか、不十分であれば解体ができないのではという点だ。短絡的に「だからやめる」ではなく、解体費の積立て方、そのチェック方法、積立金の運用規制方法などきめ細かく検討すると全て解消できる。大事なことは５０年後の想定課題を全てリストアップしそれぞれに解消策を考え、裏づけ（法的根拠）をとる努力をすることだと思う。自分でやらなくてもディベロッパーに課題を提示すれば責任ある回答をしてくれるし、ディベロッパーにそのような誠意ある姿勢を求めてもよいはずだ。また、相続対策も同様だ。平成１８年１月から施行された「地代の一部一時金支払い」の定期借地権設定方式を採用し、１）一時金で都内の優良不動産物件を取得し、相続評価減と賃料収益を得る２）取得物件で事業用小規模宅地の適用を受け、相続評価減を得る３）一時金の一部で一時払いの変額（国債指定）年金保険に加入するもちろんリスクは無くはない。しかし例えば物件と年金を同額とした場合、年金が１０年以降１５０％支払われるので取得物件が５０％に下落しても相殺され、年金保険が安全弁になる（都心の優良物件が１０年後５０％下がると想定することは常識外と言える、価格が下がらず利回りが良いものを優良物件と考える）。総資産額や相続タイミングの設定など、個々の事情によりバランスよく設計する必要はあるが、一時金の運用次第で安全で確実な相続対策効果を得られるのである。不動産情報、不動産評価力、税・法務ノウハウ、プロパティ力、保険知識など総合力が問われるが、国土交通省や財務省が認める地代一時金支払いの定期借地権設定（分譲マンション）方式を利用すれば、第一種住居専用地域で駅から少々遠い立地でも安全で効果的な相続対策と地代収入を得ることが可能である。

等価交換のディベロッパーコンペ

Fri, 13 Apr 2007 14:48:32 +0900

マンションの等価交換で「ディベロッパーコンペ」を提唱している。オーナーが等価交換とはどういう仕組みなのか、税制上や資金上の特典はどうなっているのか、プラン、交換比率、契約内容など、ディベロッパーから聞いているうちに、営業マンとの人間関係が濃くなり断りきれずに契約に至るケースはしばしば見られる。全面的に否定するものではないが、その多くはかなり不利な結果を招いていることはいかがかと思う。土地オーナーが、１．等価交換という取引の実態をよく分かっていない２．ディベロッパー相手に意見（勉強）を聞こうとするこの形が問題だ。「取引相手から指導を受け、その相手と契約をする」・・・おかしい！でも、等価交換ではなぜかにこれが常識化している。等価交換は莫大な金額を扱う取引だ、コンサルタントを相談相手とし有利な取引を構築したいものだ。少々の金額を払っても勉強は勉強、分ってきたところでプロには勝てない。「最良の案と条件を選択する」といってもブレーンがいてこそ名実とも優位になるのだ。オーナーは立場の優位性に頼りがちである。ディベロッパーはそこを重んじ丁重に扱うが、取引は有利に運びたいのが本音、能ある鷹は爪を隠す。優秀なブレーン（能力と立場が明確な人）をおき、大手ディベロッパーの指名コンペをすることを提唱したい。競争社会なのに等価交換取引ではその効用が発揮され難い。１．オーナー側に等価交換のノウハウが不足している２．ブランドを信じる、信じたいが最大の原因だ。日本もそろそろコンサルタント活用のときが来ていると思うが・・・。

適性用途評価

Thu, 14 Dec 2006 10:41:26 +0900

国土交通省がホームページに「土地活用のための有望事業探索システム」「簡易事業断」というものがありますが、本適性用途評価システムは、基礎調査データをインプットすれば自動的に適性が評価され順位が決るように工夫してあるところが異なります。また、例えば“交通の便が良い”というデータが各業種業態で同じ評価点ではないことに着目し、用途ごとに重要度の評価指数を掛け、その評価精度を上げている点も異なります。このシステムは、客観的に適性用途を評価することが目的です。単なる適性用途の候補が絞られたにすぎません。原則として“第一位、第二位でかつ、得点が６０点以上の用途” に絞り込みます。第一位だけでは採点に誤差があり、誤差で二位との逆転も考えられるため、一位もしくは二位の中から最終選考を行うものとします。万一、一位の得点が６０点に満たない場合は土地有効活用を進めることは危険信号です。 “適性用途評価システムはシンプルでよい” 適性用途評価システムの用途セグメントは、都市計画法の用途分類を採用しています。この段階では一定の客観性を持った適性用途の候補を絞り込むことが目的であるため法的セグメントでも良いと考えています。何らかのシステムを使わずに、個人の感で用途を決めることも可能ですが、その決定理由を指摘された場合問題です。１．正確で、欠落のない基礎調査を行う２．適性用途評価システムによる工法の絞込みをする３．採用用途に対し、市場戦略を考えるこれが土地有効活用企画の前半の流れです。「適性用途を絞り込む→その用途において、競争に勝つための市場戦略を考える」という手順です。色々な用途を対象として市場戦略を考えるやり方は、あれもこれもとなり精度の高い市場戦略づくりができません。用途を絞り込むことは基本方向を定めることであり重要なことでありますが、適性用途評価システムはこのようなシンプルなもので十分と考えます。シンプルでも良いと考える理由は、適性用途の選択より、市場戦略の方が何倍か重要だと考えているからです。例えば立地も市場条件もよく何でも適性の中、オフィスが最高得点を採ったとします。その場合オフィスなら必ず成功すると言えないことは簡単に想像できます。また逆に、辺鄙な場所でもこだわりの戦略で多くの人を招き成功しているお店や旅館などがあることも事実が証明しています。つまり、「適性論より遥かに市場戦略が重要である」と考えられているから、適性用途評価システムはシンプルでよいのです。

事前調査－立地・市場調査

Tue, 31 Oct 2006 16:10:05 +0900

“事前調査－２”は、適性用途の評価を行うために必要な「立地と市場データ」を得ることが目的です。データを他の場所データや市町村などのデータとグラフ化して比較します。その特長を読み取ることがポイントです。土地の特性を知ることが土地有効活用の基本です。調査実務や比較作業を行いながら、土地のポテンシャル（活用の可能性）を感じることが重要な仕事であり、またチェックリストとしての効用も果たします。 【事前調査－２】　立地・市場調査

事前調査－権利・法令調査

Tue, 31 Oct 2006 16:00:21 +0900

土地有効活用で一番最初に行わなければならない仕事は「事前調査」です。この調査は確実さが大切です。曖昧さや欠落は、やり直しや修正などプロジェクトを根本的に覆したり、費用のダブリなど大変なトラブルを招きかねません。調査結果が、企画を練るための“与条件”となる、という点で重要なのです。 “事前調査－１”は不動産の「現在状況を把握する」ことを目的としています。土地の境界や畦畔の払い下げ、拡幅道路や埋蔵文化財区域など、問題があれば事前に解消するか、または解決に必要な時間と費用を知り、予算漏れのないように注意しましょう。 【事前調査－１】　権利・法令調査

フローチャート

Tue, 31 Oct 2006 15:22:26 +0900

土地有効活用の手順（フローチャート)がイメージできていれば、必要な事項の欠落を防ぐことができます。また、進め方の前後関係が分かるので、手戻りや時間のロスを予防することもできます。プロジェクトにより、開発行為や土壌汚染調査、文化財調査など色々やらなければならない事項により流れは変化しますが、初めに大きな流れを把握していれば、特殊な作業や時間を挿入し修正管理することができます。 【土地有効活用フローチャート】

企画立案業務と開発推進業務

Tue, 15 Aug 2006 19:54:26 +0900

土地有効活用は
・情報収集業務
・企画立案業務
・開発推進業務
・運営管理業務
の四業務に区分されます。
企画立案業務と開発推進業務が土地有効活用では最も重要な業務と考えます。

土地有効活用は、なんとなくわかりにくい世界です。限られた人が必要とすることなので教科書のような本やシステムがありません。
パノムは長年、土地有効活用の企画会社を営業し、そのノウハウを蓄積してきました。
本ページでは社員教育のため作成された“企画立案業務と開発推進業務のシステム”を公開いたします。

まず初めに土地有効活用における主要業務を記載いたします。
主要業務は大きく「企画立案業務」と「開発推進業務」の二つに分けられます。
更に二つの業務は、五つの中項目と二つの細項目、合計２０の詳細業務で構成されています。
このシステムを知れば「自分でも計画ができる」「事業計画のチェックリストになる」というメリットがあります。

オーナーは、土地有効活用を検討するとき意外と限られた情報や資料を基に、偏った判断をしたり、情に左右された決断をしてしまうことがあります。
億単位の投資を行う事業です。土地有効活用も基本を大切に正確な総合判断を行いたいものです。