国土交通省がホームページに「土地活用のための有望事業
探索システム」「簡易事業断」というものがありますが、
本適性用途評価システムは、基礎調査データをインプット
すれば自動的に適性が評価され順位が決るように工夫して
あるところが異なります。
また、例えば“交通の便が良い”というデータが各業種業態で
同じ評価点ではないことに着目し、用途ごとに重要度の
評価指数を掛け、その評価精度を上げている点も異なります。

このシステムは、客観的に適性用途を評価することが目的です。
単なる適性用途の候補が絞られたにすぎません。
原則として“第一位、第二位でかつ、得点が６０点以上の用途”
に絞り込みます。第一位だけでは採点に誤差があり、
誤差で二位との逆転も考えられるため、一位もしくは二位の
中から最終選考を行うものとします。万一、一位の得点が
６０点に満たない場合は土地有効活用を進めることは
危険信号です。

“適性用途評価システムはシンプルでよい”

適性用途評価システムの用途セグメントは、都市計画法の
用途分類を採用しています。
この段階では一定の客観性を持った適性用途の候補を
絞り込むことが目的であるため法的セグメントでも良いと
考えています。
何らかのシステムを使わずに、個人の感で用途を
決めることも可能ですが、その決定理由を指摘された場合
問題です。

１．正確で、欠落のない基礎調査を行う
２．適性用途評価システムによる工法の絞込みをする
３．採用用途に対し、市場戦略を考える

これが土地有効活用企画の前半の流れです。
「適性用途を絞り込む→その用途において、競争に
勝つための市場戦略を考える」という手順です。
色々な用途を対象として市場戦略を考えるやり方は、
あれもこれもとなり精度の高い市場戦略づくりが
できません。用途を絞り込むことは基本方向を定める
ことであり重要なことでありますが、適性用途評価
システムはこのようなシンプルなもので十分と考えます。

シンプルでも良いと考える理由は、適性用途の選択より、
市場戦略の方が何倍か重要だと考えているからです。
例えば立地も市場条件もよく何でも適性の中、オフィスが
最高得点を採ったとします。その場合オフィスなら必ず
成功すると言えないことは簡単に想像できます。
また逆に、辺鄙な場所でもこだわりの戦略で多くの人を
招き成功しているお店や旅館などがあることも事実が
証明しています。

つまり、「適性論より遥かに市場戦略が重要である」と
考えられているから、適性用途評価システムは
シンプルでよいのです。