tag:www.panom.com,2009:/case//3 2006-10-10T02:16:09Z パノムがお手伝いした土地有効活用の案件から、一部をピックアップしてご紹介します。 土地活用でお困りの方は、ぜひパノムへ！ Movable Type 3.31-ja tag:www.panom.com,2006:/case//3.12 2006-10-10T02:11:55Z 2006-10-10T02:16:09Z

某生命保険会社をテナントとして誘致するプロジェクト。 用途は事務センターで中途解...

Yamamoto 某生命保険会社をテナントとして誘致するプロジェクト。 用途は事務センターで中途解約ナシの２０年契約、納得できる経済条件が提示されました。 しかし、特別注文があったのです。それは「間仕切りや設備機器もオーナー側の 甲工事で造って下さい」というオーダーメイド方式の要求でした。 保険会社の事務センターづくりは、会社側で保険事務、契約書の送付、保管倉庫、 代理店の教育、社員厚生、あるいは労働組合など様々な部門が関係するので、 社内で発注条件の一本化に苦慮するという特殊事情がありました。 その結果、「関係セクションの要望を聞き、貸し手側主導で上手に設計を まとめて欲しい」という“オーナーの建物設計兼テナントの社内調整と内装設計”をする 変則なプロジェクトとなったのです。 設計者がテナントの総務部から依頼され、社内建設推進会議に参加し、しかも オーナー代理として各セクションの要望調整を行うという妙な役です。 プロジェクトは成功しました。オーナー側としてはスケルトンオフィス賃貸の原則を貫き、 テナント内装工事の費用は別途収支として処理しため、経済的にも好条件の 賃貸借契約ができたのです。オーナー側が参加して決めた形がものを言い、労働組合 からの要望も控えめで、経営者からは大いに評価されるプロジェクトとなりました。 土地有効活用プロデューサーの政治的感性と建築設計技術が有機的に発揮できた 不思議なプロジェクトを体験しました。 テナント側の事情と条件を調整しつつ、オーナー有利な建設を進め、客観的にも 不自然さの無い契約を成立させるという、双方の立場で双方の利益を追求する方法が もしかすると最高の開発手法なのかもしれません。 tag:www.panom.com,2006:/case//3.8 2006-08-24T07:43:36Z 2006-08-28T04:59:35Z

５０万坪の土地に２００頭の牛、毎日牛乳を搾り農協に下ろす。 一年中働き詰めでやっ...

Yamamoto ５０万坪の土地に２００頭の牛、毎日牛乳を搾り農協に下ろす。 一年中働き詰めでやっと家族が生きていける、でも何も残らない・・・。 土地有効活用の相談が始まりました。 土地有効活用といってもアパートやマンションが建つような場所ではありません。 蔵王の山並みが映えるまったくくの田舎でした。牧場の観光化や二次加工品の開発を考える方が自然だったと言えましょう。 若いオーナーとじっくり話し込み「加工及びサービス産業の事業再生構想」を練りあげました。 そして、フレッシュチーズの工場立上げとバーベキューやポンデュパーティーが開けるプチホテルを建設し、食品加工会社、観光ホテル会社設立と両会社をテナントに据えたオーナーの土地有効活用事業が始まりました。 フレッシュチーズ工場は日本で初めて、オーナーはじめ企画者もまったくの素人です。 さっそく牛乳の卸先の雪印乳業に相談したところ、デンマークの指導者が紹介されプロジェクトは順調にスタートしました。 日本のメーカーはフレッシュチーズのタンク、パイプ、バブルなど大きなものから細かいパーツ制作まで、まったくの初体験。デンマークの会社に発注するとコストも工期も倍になるので、皆で尽力しました。 事業の準備も進めます。名称、パッケージデザイン、価格、販売ルート、ストック方式の開発、ホテル開業スタッフの雇用や教育訓練など寝る暇もない程でした。 “マーケティング” “商品開発”“建設計画”“グランドオープン”と共に、二社会社設立という、超ウルトラＣのプロジェクトでしたが、牧場気分を満喫できる観光バスツアーに組み入れられることに成功しました。 tag:www.panom.com,2006:/case//3.7 2006-08-24T07:36:34Z 2006-08-28T04:59:35Z

都内の環状線に沿い交通渋滞で有名な場所です。 低層部は４０００??の量販店、高層...

Yamamoto 都内の環状線に沿い交通渋滞で有名な場所です。 低層部は４０００㎡の量販店、高層部は１１階建、１２０戸のマンション計画。 １年半にわたる工事期間中、工事車両を道路に置くことは大渋滞を招く恐れがあり、警察の許可が得られず特別な工夫が必要でした。 結果、「工場で作った部材を夜のうちに運び込み、現場で組み立てる工法なら渋滞問題は解消できる」と考えました。その為にはプレキャスト設計をしなければなりません。 優秀な若手技術者が集まり、マンション空間の間取りの自由さもテーマに加えよう、梁や柱が部屋に出ないスッキリ空間を目指そう、コストダウンも大きな目標です。 欲張りな技術開発がスタートしました。 メーカーの協力も得られ設計は順調に進み、ほぼ１００％近い目標が達成される見事な設計図が描きだされました。 しかし、役所の評価は厳しいものでした。「低層階の店舗部分が従来工法のため、マンション部分が工場生産では、異種の工法を組み合わせになる」、これは「確認申請では審査できない」「専門家への答申が必要だ」という判断になりました。 なんとかこの事業を進めたいという思いから、１５人の著名な先生方が集まり一堂に会する評定会議が開催されました。個別に先生の研究所を訪れ、詳細な説明をすることもあるなど、半年以上にわたり様々な検討が行われ、ついに「このプロジェクトに限り認可する」というお墨付きを得て、新しい技術の認定が得られたのです。 新耐震構造より遥かに優れ、工期も短縮、空間の自由度も増しました。 ですが、低層部と高層部の構造体が同じ鉄筋コンクリート造なのに「異種構造だ」といって、膨大な資料提出や会議が繰り返され、着工を遅らせる結果となってしまったことも事実です。 最近、耐震強度不足問題が騒がれる中、管理組合がこのマンションの強度診断を依頼されたとのこと。「最高の強度がある」と判定された結果報告とともに、入居者達の喜びの声が伝えられてきました。 土地有効活用という単体プロジェクトの中で許容されるぎりぎりの技術開発でしたが入居者の感謝の一言で全てが報われた思いです。 tag:www.panom.com,2006:/case//3.5 2006-08-01T03:50:22Z 2006-08-28T04:59:35Z

「自社系列で修理車検を行う」という自動車メーカーの方向性の変更により、部品ディー...

「自社系列で修理車検を行う」という自動車メーカーの方向性の変更により、部品ディーラーはシェアメーカーを奪われ、悲惨な状態に陥りました。 社長の一言で有効活用がスタートし、それまでの協力先の会計事務所やITソフト会社などをテナントに迎え、自社店舗も一新するドラスティックな改革が進められることになりました。 古い家屋と数万点に及ぶ部品倉庫は解体され、お洒落なオープンカウンターのあるお店とコンピューターによる在庫管理倉庫と明るい修理工場を取り込み、テナントを前もってコラボレートしたオフィスビルが建ち上がったのです。 パノムの企画案により、売上落込にも関わらず、銀行はこの企画に賛同し、融資することを了承しました。 結果、業務の一部を担っていた仲間同然の会計事務所やITソフト会社が一つのビルに集めたため、時間的余裕や親密なコミュニケーションやアイディアの統合化が行われ、再生することが出来ました。 土地有効活用による収益アップは勿論、再生に成功した喜びが何よりの収穫だったと実感しております。 修理工場につきまとう油まみれの薄暗いイメージを改善すること、そして業務の合理化を図ること、この2点を徹底的に追求した土地の有効活用でした。]]> tag:www.panom.com,2006:/case//3.4 2006-08-01T03:49:41Z 2006-08-28T04:59:35Z

札幌から帰る飛行機の中、空調方式の冷風乾燥による干物づくりの発案者と意気投合した...

札幌から帰る飛行機の中、空調方式の冷風乾燥による干物づくりの発案者と意気投合したことがキッカケで事業がスタートしました。 チャレンジ精神に共鳴し、羽田から彼の自宅に直行しサンプル工場を見せてもらうことになりました。 「魚体は摂氏１４℃以上で酸化が進み味が落ちる」だから「１４℃以下の冷風で乾燥すればおいしい干物ができるんだ」、押入れを改造したミニプラントの説明を聞き、アジの干物を試食したときは、びっくりするくらい「おいしい」と思いました。 ２４時間天候に関係なく昼夜製造可能な点も興味を抱きました。 話を聞きながら、以前頼まれていた千葉の土地が頭に浮かびました。 「銚子は大きな漁港だ、加工の人手も豊富だ・・・いける！！」有効活用ができず困っていた土地に干物工場が建てられると思ったのです。 建物、機械や風洞など、費用は全て商社資金を調達しリースにしました。テナントになった塩乾品製造会社を自分も出資し設立させました。 大量に取れた魚を最も安く仕入れ、２４時間フル営業で作る干物は、安くておいしく、しかも衛生的、必ず消費者は買うはずだと確信できたのです。 実際に工場が開業して半年間は、築地の仲介人の抵抗はあったものの予想以上の売上がありました。 現地直送の流通カットにも挑戦しました。スーパーマーケットにダイレクトに卸し、冷蔵ケースをにぎわしました。 誰が考えても難しい土地が、予期せぬ縁から生まれた事業に利用され、生産性の高い活用ができたユニークな事例となりました。 tag:www.panom.com,2006:/case//3.3 2006-08-01T03:48:42Z 2006-08-29T07:15:24Z

私鉄沿線の駅からバス便の土地、マンションディベロッパーも敬遠ぎみ・・・。 福祉...

私鉄沿線の駅からバス便の土地、マンションディベロッパーも敬遠ぎみ・・・。 福祉施設や医療施設も近くにあり“戸建の話”しかこない難しい場所でした。 でも、周辺は緑が多く駅から遠いといっても東京都です。 「何とかしたい」持ち前のチャレンジ精神に火がつきました。 以前からマンションは、市場が多様化していると言われながら○○ＤＫと呼ばれる画一的空間ばかりであることに違和感を感じていました。 チャンスがあれば多様化の時代「ターゲットを絞ぼりニーズにフィットするものを提供すれば３〜４０戸のマンションの需要はある」と思っていたのです。 問題はライフスタイル。“閑静で緑が多い、しかし不便”そんな場所の方が好いという人達が必ずいる・・・？　 １．都市のストレスから癒されたい ２．設備の合理性は都会と同じものが欲しい ３．通勤や買い物は自動車でいい ４．学校や病院が近ければよい ルーラルライフ（田園生活）スタイルのイメージが浮かび、コンセプトは「ルーラルハウス」と名づけました。 テストマーケットを行うと、想定以上の反応がありました。 都心のアーバンライフは刺激が強すぎます。リタイア後の農村生活志向者も田舎くさい、中間の田園にある“緑に包まれた閑静さと合理的機能”を併せ持つ、一見矛盾したような生活様式にはまる人達が結構いることをつかんだのです。 夜間勤務のコンピューター関係の仕事をしていて「夕方出勤で車で通勤、オフィスも夜はがら空きで駐車ＯＫ、昼は静かに寝たい」とか「通勤は近所のＳＣ、家族とゆったりした生活をしたい」など、はっきりと入居者の存在を確認しました。 規模は小世帯向き、バルコニーは一部屋分思いっきり広く造りました。リビングとバルコニーはハイサッシュで外内の仕切り感を和らげて、キッチンや設備機能は最もモダンでシンプルデザインで性能も最高級。水周りをはさみ反対側にワードローブをもった静かな寝室を配しました。 募集を開始すると竣工一ヶ月前までに満室となりました。 駅から徒歩１７〜８分のマンション、でも現在まだ入居希望者が待っている状態です。 顧客満足（ＣＳ戦略）の戦略商品が受け入れられることを実感した案件でした。]]> tag:www.panom.com,2006:/case//3.6 2006-08-01T03:47:09Z 2006-08-30T02:57:32Z

白樺湖のほとり、リゾート地を持っていたオーナーから有効活用を依頼されました。 ...

白樺湖のほとり、リゾート地を持っていたオーナーから有効活用を依頼されました。 自分だけで利用する別荘ではなく、もっと多くの人に使ってもらえるものを建てたい。 何か考えて欲しい・・・。 当時、都心では音楽演奏の練習や、専門家が集まってレコーディングのできるスタジオはマスコミの施設だけしかありませんでした。 プロの音楽家達にこの話をしたら、「泊りがけで行けて、大きな音をだしてもかまわない場所があったら年間契約してもいい」と、前向きの話がいくつも聞かされました。 結果、“音楽家達をターゲットとした、レコーディングのできるペンション”ということで企画方針が決定したのです。 落葉松林に囲まれた傾斜地を背景に、ステージのあるレストランが誕生した、一段高い位置に宿泊施設を設け、宿泊の部屋は楽屋にもなり、ゆるく幅広の階段を下りアプローチするステージはスター気分が味わえました。 傾斜地の半地階部分に、レコーディングルームが設けられ音響機器が置かれ、音や振動の不安を解消することに成功しました。 時が流れ、ダイナミックな改装が必要となったが唐松林をバックの舞台イメージとミュージシャン達の憩いの場は、今でも生き生きとしています。 ]]>